متن لايحه پيش فروش ساختمان

مقدمه توجيهي :

 

با عنايت به گسترش روز افزون تخلفات و جرائم در حوزه پيش فروش ساختمان و باتوجه به ضرورت جلو گيري از تضييع حقوق پيش خريداران واحد هاي مسكوني و در راستاي كاهش وقوع برخي جرائم از جمله كلاهبرداري و در اجراء بند ٢ اصل ١٥٨ قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران و به منظور قضا زدايي با وضع مقررات پيشگيرانه در اين زمينه ،لايحه زير براي مراحل

ماده ١- در اين قانون ،اصطلاحات زير در معاني مشروح مربوط به كار مي رود:

 

١- پيش فروشنده : شخص حقيقي يا حقوقي است كه قدراسهم از زمين و اعياني موجود در زمان بيع را براساس قرارداد پيش فروش به پيش خريدار منتقل مي كند و متعهد مي گردد ساختمان را ظرف مدت معيني احداث و تسليم كند.

 

٢- پيش خريدار:شخصي است كه قدر السهم از زمين و اعياني موجود در زمان بيع را براساس قرارداد پيش فروش در مقابل پرداخت ثمن معامله خريداري مي نمايد.

 

تبصره : قائم مقام و جانشين يا جانشينان پيش فروشنده و پيش خريدار نيز مشمول تعاريف ياد شده خواهند بود.قانوني تقديم مي شود.

ماده ٢ – هر قرارداد يا عقدي كه در نتيجه آن ،يكي از طرفين متعهد به ساخت يا تكميل بنا در زمين معيني باشدكه مالك تمام يا قسمتي از ان است و بيع ،صلح ،اجاره به شرط تمليك و نظاير آن منعقد شود،قرداد پيش فروش ساختمان محسوب شده و مشمول مقررات اين قانون است

ماده ٣ – قراردادهاي پيش فروش بايد مطابق با نمونه هاي مقرر در ايين نامه اجرايي اين قانون بوده و درآن حداقل به موارد زير تصريح شود:

 

١-  اوصاف و امكانات واحدي كه پيش فروش مي شود مانند مساحت اعياني و سهم واحد مورد معامله از كل زمين ،تعداد اتاقها،شماره طبقه ،شماره واحد ،توقفگاه ( پاركينگ ) و انباري و نيز مشخصات فني و معماري ساختماني كه واحد درآن احداث مي شود،مانند موقعيت ،كاربري و مساحت كل عرصه و زير بنا ،تعداد طبقات و كل واحدها،نما ،نوع مصالح مصرفي ساختمان ، سيستم گرمايش و سرمايش ، قسمتهاي مشترك و ساير مواردي كه در پروانه ساخت و شناسنامه فني هر واحد قيد شده و يا عرفاًدر قيمت موثر مي باشد.

 

٢- بهاء مورد معامله ،تعداد اقساط و نحوه پرداخت.

 

٣- مدت قرارداد و دوره تحويل موقت .

 

٤- تعيين تكليف راجع به خسارات‌،تضمينها و قراداد بيمه اي ،تغيير قيمت و تغيير مشخصات موضوع معامله .

 

٥- اعطاء وكالت به پيش خريدار براي تنظيم سند رسمي انتقال پس از انمام بنا و پرداخت كل بهاي مورد معامله

ماده ٤- پيش فروش و انتقالات بعدي آن بايد با تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي صورت گيرد.

ماده ٥- تنظيم قراداد پيش فروش منوط به ارائه مدارك زير است:

 

الف  : مدارك دال بر متعهد بودن پيش فروشنده نسبت به مورد معامله .

 

ب- پروانه  ساخت كل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد.

 

ج – بيمه نامه مربوط  به مسئوليت موضوع ماده ١٣ اين قانون.

 

د- تاييديه مهندس ناظر پروژه مبني بر پايان عمليات پي ساختمان .

 

ه- گواهي بانك مبني بر افتتاح حساب موضوع  ماده ١٤ قانون.

 

و- گواهي عدم خلاف صادره از سوي مرجع  صادر كننده پروانه .

 

 

تبصره: انبوه سازان مكلفند در چهار چوب ظرفيت قيد شده در پروانه صلاحيت و تعيين پايه خود اقدام به پيش فروش ساختمان نمايند .

ماده ٦  - تنظيم قرارداد پيش فروش نزد دفاتر اسناد رسمي بدون پرداخت حق اثبت و بدون گواهي مالياتي  صرفاًدر قبال در يافت حق التحرير سند غير مالي صورت مي گيرد.

 

تبصره : در نقل انتقالات بعدي ،قبل از اتمام ساختمان ضمن ثبت در دفتر خانه ،ماليات بر اساس يك ششم  ماليات ساختمان تمام شده در يافت مي شود.

ماده ٧- چنانچه پيش فروشنده ظرف مهلت مندرج در قرارداد تعهدات خود را به انجام نرساند،مسئول خسارات وارده به پيش خريدار خواهد بود.تمديد مهلت انجام تعهد فقط با تراضي طرفين ممكن است ولي مانع از دريافت خسارت تاخير در انجام تعهد نيست.

ماده ٨- پيش فروشنده  بايد  پس از اتمام بنا نسبت به تهيه گواهي انطباق بنا با قرار داد كه حسب مورد توسط ناظر يا كارشناس مذكور در آيين نامه اجرايي اين قانون صادر مي شود.،اقدام نمايد.مگر اين كه پيش خريدار تغييرات به عمل آمده را تصديق نمايد.

ماده ٩- چنانچه  در دوره تحويل موقت معلوم شود ضوابط قانوني در احداث بنا رعايت نگرديده يا ساختمان با اوصاف قراردادي منطبق نبوده و يا داراي هر گونه  عيب اعم از مخفي و يا آشكار است،پيش خريدار مي تواند الزام پيش فروشنده را به رفع نواقص و انطباق آن با اوصاف قانوني يا قراردادي درخواست نمايد يا قرارداد را فسخ يا مطالبه خسارت نمايد.

ماده ١٠ – پس از اتمام دوره تحويل موقت ،پيش فروشنده ضامن عيوب مخفي موجود در بنا است،در صورت وجود عيب ،پيش خريدار مي تواند الزام پيش فروشنده را به رفع عيب در خواست نمايد يا عقد را فسخ يا ارش اختيار كند.

ماده ١١- در صورتي كه مساحت بنا  بر اساس صورتمجلس تفكيكي ،كمتر يا بيشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ،مابه التفاوت  نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار گرفت، لكن چنانچه مابه التفاوت مساحت بيش از پنج درصد  زير بناي مفيد باشد،پيش خريدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت وبه هر حال پيش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.

ماده ١٢- در تمامي مواردي كه پيش خريدار قرارداد را فسخ مي نمايد ،پيش فروشنده بايد  خسارت وارده را بر مبناء  مصالحه طرفين يا برآورد كارشناس مرضي الطرفين به پيش خريدار بپردازد.

 

 

تبصره – در صورت عدم توافق طرفين ،پيش فروشنده بايد تمام مبالغ پرداختي را برا اساس قيمت روز بنا ،طبق نظر كارشناس منتخب مراجع قضايي همراه ساير خسارات قانوني به پيش خريدار مسترد نمايد.

ماده ١٣ – پيش فرو شندگان و مجريان و ناظران در قبال خسارات ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني ،در برابر پيش خريدار و اشخاص ثالث ،مسئوليت تضامني دارند و مكلفند مسئوليت خود را از اين جهت بيمه نمايند. چنانچه ميزان خسارت وارده بيش از مبلغي باشد كه از طريق بيمه پرداخت مي شود پيش فروشنده ضامن پرداخت ما به التفاوت خسارت وارده مي باشد.

ماده ١٤ – پيش فروشنده مكلف است نزد يكي از بانكهاي داخلي حساب بانكي افتتاح نمايد.كليه وجوه پيش خريداران بايد به حساب واريز گردد. بانك ياد شده موظف است براي در يافت اقساط از پيش خريداران ،دفتر چه اقساطي صادر نمايد.سر رسيد و مبلغ تمامي اقساط ثمن در دفترچه مذكور قيد مي گردد. پيش فروشنده حق وصول مستقيم وجه از پيش خريدار را ندارد.

ماده ١٥- در مواردي كه بانكها به پيش خريداران بر اساس قرارداد پيش فروش ،تسهيلات خريد مي دهند،وجه تسهيلات از طرف پيش خريدار توسط بانك به حساب پيش فروشنده واريز و مالكيت عرصه به نسبت سهم واحد پيش خريداري شده و نيز حقوق پيش خريدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمين اخذ مي گردد.

 

دستورالعمل اجرايي اين ماده توسط بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران و با هماكري وزارت مسكن و شهر سازي تهيه و ابلاغ خواهد شد.

ماده ١٦- در پيش فروشنده ساختمان نحوه پرداخت اقساط ثمن بر اساس توافق طرفين خواهد بود،ولي حداقل ده درصد از ثمن همزمان با تنظيم سند قطعي قابل وصول خواهد بود و طرفين نمي توانند بر خلاف آن توافق كنند.

ماده ١٧- پرداخت هر يك از اقساط ثمن منوط به تاييد پبشرفت كار مطابق شرايط قرارداد توسط مهندس ناظر است مگر آن كه طرفين به نحو ديگري توافق كرده باشند..

ماده ١٨- هرگاه پيش خريدار تعهدات خود را انجام دهد ،ولي پيش فروشنده پس از اتمام بنا از تنظيم سند رسمي به هر دليل امتناع نمايد، پيش خريدار مي تواند بر اساس وكالت اعطايي در سند پيش فروش (موضوع بند ٥ ماده ٣ اين قانون ) با مراجعه به دفتر اسناد رسمي و ارائه تاييديه پرداخت نود درصد ثمن از بانكي كه دفترچه اقساطي را صادر نموده است،به وكالت از طرف پيش فروشنده سند انتقال را تنظيم و امضاء نمايد.

تبصره – در مورد اين ماده كسر هزينه هاي نقل وانتقال از باقيمانده ثمن و محاسبه آن براي تنظيم سند رسمي انتقال ممكن است.

ماده ١٩- عرصه و اعيان ساختمان پيش فروش شده و مبالغ واريز شده به حساب بانكي پيش فروشنده و يا طلبكار او قابل توقيف و تامين نيست.

ماده ٢٠ – هر گاه قرارداد متضمن شرطي باشد كه موجب آن در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد مقرر،پيش فروشنده بتواند قرارداد را فسخ نمايد،پس از رسيدن موعد پرداخت و امتناع پيش خريدار،پيش فروشنده  بايد مراتب را كتباًبه دفترخانه تنظيم كننده سند اعلام كند .دفترخانه مكلف است ظرف مهلت پنج روز به پيش خريدار اخطار نمايدتا ظرف مهلت  ده روز نسبت به پرداخت دين اقدام كند.در صورت عدم پرداخت دين  در مهلت مذكور پيش فروشنده حق فسخ قراداد را دارد.

ماده ٢١- صحت و اعتبار واگذاري موقعيت قرادادي و تمام يا بخشي از حقوق و تعهدات پيش فروشنده نسبت به ساختمان پيش فروش شده و عرصه آن منوط به اخذ رضايت پيش خريدار ( يا پيش خرداران ) يا قائم مقام قانوني آنها خواهد بود.

ماده ٢٢- در صورت انتقال حقوق و تعهدات پيش خريدار نسبت به ساختمان پيش فروش شده بدون رضايت پيش فروشنده ،پيش خريدار و منقل اليه به طور تضامني عهده دار پرداخت ثمن خواهند بود. درهر حال سند رسمي انتقال به نام منتقل اليه تنظيم خواد شد.

ماده ٢٣- در زمان انتقال قطعي سند ساختمان در دفتر خانه ،سند پيش فروش صادر شده بايد به دفتر خانه عودت داده شود.

ماده ٢٤- پيش فروشنده بايد قبل از هر گونه اقدام جهت تبليغ و آگهي پيش فروش به هر طريق از جمله درج در مطبوعات و پايگاههاي اطلاع رساني و ساير رسانه هاي گروهي و نصب در اماكن و غيره ،مجوز انتشار آگهي را از مراجع ذي صلاح كه در آيين نامه اجرايي اين قانون مشخص مي شود اخذ و ضميمه در خواست اگهي به مطبوعات و رسانه هاي ياد شده ارائه نمايد. شماره و تاريخ اين مجوز بايد در آگهي درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

 

مطبوعات و رسانه ها قبل از دريافت مجوز ياد شده حق درج و انتشار آگهي پيش فروش را ندارند.در غير اينصورت به جزاء نقدي از يك ميليون (000/000/1 )ريال تا يكصد ميليون ( 000/000/100 ) ريال محكوم خواهند شد.

ماده٢٥- شهرداريها مكلفند هنگام صدور پروانه ساختمان براي هر واحد نيز شناسنامه اي مستقل با ذكر مشخصات كامل و مشاعات و ساير حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضي تسليم نمايند.

ماده ٢٦- اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي يا اخذ پروانه ساخت يا افتتاح حساب بانكي يا پيش از پيشرفت عمليات ساختماني به ميزان ده درصد ، اقدام به پيش فروش ساختمان نمايند ويا بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهي نمايند علاوه به رد مال و اسناد و وجوه به صاحبش و جبران خسارات وارده ،به حبس از شش ماه تا دو سال و يا جزاء نقدي به ميزان سه تا پنج برابر وجوه و اموال در يافتي محكوم مي گردند.

ماده ٢٧- پيش فروشنده مكلف است ظرف يك سال پس از اتمام بنا تمامي اقدامات لازم براي انتقال قطعي ساختمان به پيش خريدار را از قبيل اخذ پايان كارو تفكيك سند انجام دهد در غير اين صورت به جزاء نقدي معادل ملبغ در يافتي در حق دولت مكوم مي گردد.

 

تبصره – جرائم مذكور در اين ماده و ماده ٢٦ تعقيب نمي شودمگر با شكايت شاكي خصوصي و يا وزارت مسكن و شهر سازي و با گذشت شاكي ،تعقيب يا اجراءحكم موقوف مي شود

ماده ٢٨- مشاوران املاك بايد طبق اين قانون نسبت به تنظيم قرارداد پيش فروش ساختمان مبادرت نمايند.در غير اينصورتپروانه كسب آنان براي بار اول تا يك سال و براي بار دوم تا سه سال معلق و براي بار سوم براي هميشه لغو مي شود.

ماده ٢٩- به منظور حل وفصل اختلاف طرفين قراداد پيش فروش ساختمان ،در شهرداري مراكز شهرستانها،هياتي مركب از يك نفر قاضي با معرفي رئيس كل دادگستري استان و٤ نفر كارشناس با معرفي استانداري ؤ سازمان مسكن وشهر سازي استان ، سازمان نظام مهندسي ساختمان استان و شهردادري مربوط تشكيل مي شود.راي هيات با نظر اكثريت اعضاء صادر مي شود و ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ قابل اعتراض در محاكم عمومي دادگستري مي باشد.

 

تبصره- راي قطعيت يافته كميسيون ،از طريق اجراء احكام دادگستري مطابق مقررات مربوط به اجراء احكام مدني اجراء شود.

ماده ٣٠- آيين نامه اجرايي اين قانون ظرف مدت سه ماه از تاريخ تصويب اين قانون توسط وزارت دادكستري با همكاري وزارتخانه هاي مسكن و شهر سازي و كشور و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و پس از تاييد رئيس قوه قضاييه به تصويب هيات وزيران خواهد رسيد.

پيشنهادات  انجمن انبوه سازان استان اصفهان:

مقدمه توجيهي :

 

با توجه به عدم وجود قانون مستقل ناظر بر پيش خريد و پيش فروش ساختمان در سطح كشور ونبود يك رويه واحد و بروز اختلافات و وقوع جرائم مرتبط و ايجاد بستر مناسب در تعاملات پيش خريداران و دست اندر كاران ساخت و ساز و كاهش حجم پرونده هاي ارجاعي به مراجع قضايي لايحه ذيل براي طي مراحل قانون تقديم مي شود.

ماده ١- در اين قانون ،اصطلاحات زير در معاني مشروح مربوط به كار مي رود:

 

١- پيش فروشنده :شخص حقيقي يا حقوقي است كه متعهد مي شود قدر السهم از زمين و اعياني موجود در زمان بيع را براساس قرارداد پيش فروش به پيش خريدار منتقل كند و همچنين متعهدمي گردد ساختمان را ظرف مدت معين احداث و تسليم كند.

 

٢- پيش خريدار : شخصي است كه قدر السهم زمين و اعياني موجود در زمان بيع را براساس قراداد پيش فروش در مقابل پرداخت ثمن معامله پيش خريداري مي نمايد.

 

3- دوره تضمين : منظور از دوره تضمين عبارت است از مدت معقولي كه در قرارداد پيش فروش ذكر گرديده و پيش فروشنده در طي اين مدت متعهد مي گردد عيب و يا نقص مخفي يا بارز موجود در ساختمان را بدون در يافت هر گونه هزينه مرتفع نمايد.

 

٤- انتقال : انتقال قدر السهم از زمين اعياني موجود در زمان بيع در غالب قرارداد پيش فروش.

 

٥- انتقال قطعي : انتقال مورد معامله در دفتر خانه اسناد رسمي از طرف فروشنده به خريدار.

 

٦- اتمام بنا : انجام و به اتمام رسانيدن كليه عمليات اجرايي تعهد شده در قرارداد براي واحد مذكور در قرارداد.

 

٧- اتمام ساختمان : اتمام كليه عمليات اجرايي ساختمان.

 

تبصره : قائم مقام و جانشين يا جانشينان پيش فروشنده و پيش خريدار نيز مشمول تعاريف ياد شده خواهند بود.

ماده 2-  قرارداد يا عقدي كه به موجب آن پيش فروشنده متعهد ساخت و تكميل بنا در زمين معين باشد كه مالك تمام يا قسمتي از آن است و يا در ازاي انجام تعهدي مالك قسمتي از ساختمان ميشود  اعم از اينكه در قالب بيع -  صلح -  اجاره به شرط تمليك و نظاير آن منعقد شود قراداد پيش فروش ساختمان محسوب شده و مشمول مقررات اين قانون است.

ماده ٣ – قراردادهاي پيش فروش بايد مطابق با نمونه هاي مقرر در ايين نامه اجرايي اين قانون بوده و درآن حداقل به موارد زير تصريح شود:

 

١- اوصاف و امكانا ت واحدي كه پيش فروش ميشود مانند مساحت اعياني -  تعداد اتاقها - شماره طبقه - شماره واحد توقفگاه ( پاركينگ )و انباري و نيز مشخصات فني ومعماري ساختماني كه واحد در آن احداث مي شود مانند موقعيت ،كاربري و مساحت كل عرصه و زير بنا -  تعداد طبقات و كل واحدها -  نما- نوع مصالح مصرفي ساختمان- سيستم گرمايش و سرمايش -  قسمتهاي مشترك و ساير مواردي كه در پروانه ساخت و شناسنامه فني هر واحد قيد و يا عرفاًدر قيمت  موثر با شد با توجه به تغييرات احتمالي مندرج در ماده ١١ اين قانون درج گردد.

 

٢- بهاء مورد معامله ،تعداد اقساط و نحوه پرداخت.

 

٣- مدت قراداد و دوره تضمين

 

٤- تعيين تكليف راجع به خسارات‌،تضمينها و قراداد بيمه اي ،تغيير قيمت و تغيير مشخصات موضوع معامله .

 

٥- اعطاء وكالت به پيش خريدار براي تنظيم سند رسمي انتقال پس از انمام بنا و پرداخت كل بهاي مورد معامله

 

٦- زمان سر رسيد و مبلغ تمامي اقساط ثمن و ميزان جرائم تاخير تاديه اقساط و شماره سريال دفترچه اقساط مندرج در ماده ١٤ قانون.

ماده ٤- پيش فروش بايد با تنظيم سند رسمي نزد و دفاتر اسناد رسمي صورت گيرد.

 

تبصره ١ : نقل وانتقالات بعدي نيز با جلب رضايت پيش فروشنده در دفتر خانه اسناد رسمي به منقل اليه انتقال خواهد يافت.

 

تبصره ٢ : در صورت انتقال حقوق و تعهدات پيش خريدار نسبت به ساختمان پيش فروش شده بدون رضايت پيش فروشنده ،پيش خريدار و منتقل اليه به طور تضامني عهده دار پرداخت خواهند بود. در هر حال سند رسمي انتقال به نام منتقل اليه پس از تسويه حساب كامل با پيش فروشنده تنظيم خواهدشد.

ماده ٥- تنظيم قراداد پيش فروش منوط به ارائه مدارك زير است:

 

الف- مدارك دال بر در اختيار داشتن مورد معامله پيش فروشنده نسبت به مورد معامله

 

ب- پروانه  ساخت كل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد.

 

ج – بيمه نامه مربوط  به مسئوليت موضوع ماده ١٣ اين قانون.

 

د- تاييديه مهندس ناظر پروژه مبني بر پايان عمليات پي ساختمان منطبق بر پروانه صادره

 

ه- گواهي بانك مبني بر افتتاح حساب موضوع  ماده ١٤ قانون.

 

و - حذف شد..

 

ز- به منظور كنترل و نظارت بر عملكرد انبوه سازان و ايجاد سوابق حرفه اي براي آنان و ارائه گواهي صلاحيت و مديريت ساخت وساز لازم است كه اين صلاحيت از سوي صنف مربوط احراز و تاييد شود.

 

تبصره: انبوه سازان مكلفند در چهار چوب ظرفيت قيد شده در پروانه صلاحيت و تعيين پايه خود اقدام به پيش فروش ساختمان نمايند .

ماده ٦  - تنظيم قرارداد پيش فروش نزد دفاتر اسناد رسمي بدون پرداخت حق اثبت و بدون گواهي مالياتي  صرفاًدر قبال در يافت حق التحرير سند غير مالي صورت مي گيرد.

 

تبصره : در نقل انتقالات بعدي ،قبل از اتمام ساختمان ضمن ثبت در دفتر خانه ،ماليات بر اساس يك ششم  ماليات ساختمان تمام شده در يافت مي شود.

ماده ٧- چنانچه پيش فروشنده ظرف مهلت مندرج در قرار داد تعهدات خود را به انجام نرساند مسئول خسارت تاخير انجام تعهد پيش بيني شده در ماده٣ مي باشد. تمديد مهلت انجام تعهد فقط با تراضي طرفين ممكن است ولي مانع از دريافت خسارت تاخير در انجام تعهد نخواهد بود.

ماده ٨- پيش فروشنده بايد پس از اتمام بنا در صورت اعتراض پيش خريدار به انطباق بنا با قرارداد حسب مورد تاييد كارشناس مذكور در آيين نامه اجرايي اين قانون را اخذ و به معترض ارائه نمايد.

ماده ٩ - چنانچه در دوره تضمين معلوم شود ضوابط قانوني در احداث بنا رعايت نگرديده يا ساختمان با اوصاف قرادادي منطبق نبوده و يا داراي هر گونه عيب اعم از مخفي يا آشكار است پيش خريدار مي تواند الزام پيش فروشنده را به رفع نواقص آن با اوصاف قانوني يا قرادادي طبق راي كميسيون مندرج در ماده ٢٩ درخواست نمايد يا مطالبه خسارت كند

ماده ١٠ – حذف شد.

ماده ١١- در صورتي كه مساحت بنا بر اساس صروتمجلس تفكيكي ،كمتر يا بيشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ،مابه التفاوت نرخ مندرج در قرارداد باشد ،مابه التفاوت نرخ مندرج در قراداد مورد محاسبه قرار گرفت ،لكن چنانچه مابه التفاوت مساحت بيش از ده درصد (١٠%)  زير بناي مفيد باشد ،پيش خريدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت وبه هر حال پيش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.

ماده ١٢- در مواردي كه به علت تقصير پيش فروشنده از مفاد قراداد پيش فروش بر اساس نظر هيئت مندرج در ماده ٢٩ قانون پيش خريدار مجاز مي باشد، پيش فروشنده بايد خسارت وارده را برمبناي مصالحه يا برآورد كارشناس مرضي الطرفين به پيش خريدار بپردازد.

 

تبصره – حذف شد.

ماده ١٣- پيش فروشندگان و مجريان و ناظران در قبال خسارت ناشي از عيب بنا وتجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني در برابر پيش خريدار و اشخاص ثالث مسئوليت تضامني دارند و مكلفند مسئوليت خود را از اين جهت بيمه نمايند. چنانچه ميزان خسارت وارده در دوره ضمانت بيمه كيفيت بيش از مبلغي با شد كه از طريق بيمه پرداخت مي شود. پس از تعيين مقصر مربوط توسط كميسون مندرج درماده ٢٩ پيش فروشنده ضامن پرداخت ما به التفاوت خسارت وارده مي باشد.

ماده ١٤- پيش فروشنده مكلف است نزد يكي از بانكهاي داخلي حساب بانكي با حق برداشت خود افتتاح نمايد. كليه وجوه پيش خريداران بايد به آن حساب واريز گردد.

 

بانك ياد شده موظف است براي دريافت اقساط از پيش خريداران دفترچه اقساطي صادر نمايد. سر رسيد و مبلغ تمامي اقساط ثمن و جرايم تاخير تاديه مندرج در قرارداد در دفترچه مذكور قيد گردد. پيش فروشنده حق وصول مستقيم وجه از پيش خريدار ندارد.

ماده ١٥- در مواردي كه بانك ها به پيش خريداران بر اساس قرارداد پيش فروش ،تسهيلات خريد مي دهند وجه تسهيلات از طرف پيش خريدار توسط بانك به حساب پيش فروشند ه واريز ،مالكيت عرصه به نسبت سهم واحد پيش خريداري شده و نيز حقوق پيش خريدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمين اخذ مي گردد در اين اقدام نبايد موجب  عدم پرداخت تسهيلات جهت تكميل كل پروژه گردد.

ماده ١٦- در پيش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط ثمن بر اساس توافق طرفين خواهد بود، ولي حداقل ٥ درصد همزمان با تنظيم سند قطعي قابل وصول خواهد بود و طرفين نمي توانند بر خلاف آن توافق كنند

ماده ١٧- پرداخت هر يك از اقساط ثمن منوط به تاييد پبشرفت كار مطابق شرايط قرارداد توسط مهندس ناظر است مگر آن كه طرفين به نحو ديگري توافق كرده باشند.

ماده ١٨- هرگاه پيش خريدار تعهدات خود را انجام دهد ولي پيش فروشنده پس از اتمام بنا از تنظيم سند رسمي به هر دليل امتناع نمايد‌، پيش خريدارمي تواند بر اساس وكالت اعطايي در سند پيش فروش ( موضوع بند 5 ماده ٣ اين قانون) با مراجعه به دفتر اسناد رسمي و ارائه تاييديه پرداخت كل ثمن از بانكي كه دفتر چه اقساطي را صادر نموده است ،به وكالت از طرف پيش فروشنده سند انتقال را تنظيم و امضاء نمايد.

 

تبصره – حذف شد..

ماده ١٩- عرصه و اعيان ساختمان پيش فروش شده و مبالغ واريز شده به حساب بانكي پيش فروشنده و يا طلبكار او قابل توقيف و تامين نيست.

ماده ٢٠ – هر گاه قرارداد متضمن شرطي باشد كه موجب آن در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد مقرر،پيش فروشنده بتواند قرارداد را فسخ نمايد،پس از رسيدن موعد پرداخت و امتناع پيش خريدار،پيش فروشنده  بايد مراتب را كتباًبه دفترخانه تنظيم كننده سند اعلام كند .دفترخانه مكلف است ظرف مهلت پنج روز به پيش خريدار اخطار نمايدتا ظرف مهلت  ده روز نسبت به پرداخت دين اقدام كند.در صورت عدم پرداخت دين  در مهلت مذكور پيش فروشنده حق فسخ قراداد را دارد

ماده ٢٢- در ماده ٤  با عنوان تبصره ٢ ذكر شد.

ماده ٢٣- در زمان انتقال قطعي سند ساختمان در دفتر خانه ،سند پيش فروش صادر شده بايد به دفتر خانه عودت داده شود.

ماده ٢٤- پيش فروشنده بايد قبل از هرگونه اقدام جهت تبليغ و آگهي پيش فروش به هر طريق ممكن از جمله درج در مطبوعات و يا پايگاههاي اطلاع رساني و ساير رسانه هاي گروهي و نصب در اماكن و غيره ،مجوز انتشار آگهي را از مراجع ذي صلاح كه در آيين نامه اجرايي اين قانون مشخص  مي شوداخذ و ضميمه در خواست آگهي به مطبوعات و رسانه هاي ياد شده ارائه نمايد.شماره و تاريخ اين مجوز بايد در آگهي درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

 

مطبوعات ،پايگاههاي اطلاع رساني و ساير رسانه هاي گروهي و مسئولين اماكني كه قرار است در آن تبليغ  انجام شود و قبل از دريافت مجوز ياد شده حق درج و انتشار آگهي پيش فروش را ندارند.

 

در غير اينصورت به جزاي نقدي از يك ميليون  ( 000/000/ 1 ) ريال تا يكصد ميليون ( 000/000/100 ) ريال محكوم خواهند شد.

ماده٢٥- شهرداريها مكلفند هنگام صدور پروانه ساختمان براي هر واحد نيز شناسنامه اي مستقل با ذكر مشخصات كامل و مشاعات و ساير حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضي تسليم نمايند..

ماده ٢٦- اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي با اخذ پروانه ساخت يا افتتاح حساب بانكي يا پيش از پيشرفت عمليات ساختماني به ميزان ١٠ درصد ( اتمام فونداسيون ) اقدام به پيش فروش ساختمان نمايند و يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهي نمايند علاوه بررد مال و اسناد ووجوه به صاحبش به جبران خسارات وارده به حبس از شش ماه تا دو سال و يا جزاء نقدي به ميزان سه تا پنج برابر وجوه و اموال در يافتي محكوم مي گردند

ماده ٢٧- پيش فروشنده مكلف است ظرف دو سال پس از اتمام بنا تمامي اقدامات لازم براي انتقال قطعي ساختمان به پيش خريدار را از قبيل اخذ پايان كار و تفكيك سند انجام دهد ( تاخيراتي كه خارج از اختيار پيش فروشنده با شد به مدت مذكور اضافه مي گردد) در غير اينصورت به جزاء نقدي معادل ٣ تا ١٠ درصدمبلغ در يافتي در حق دولت محكوم ميگردد.

 

تبصره – جرائم مذكور در اين ماده و ماده ٢٦ تعقيب نمي شودمگر با شكايت شاكي خصوصي و يا وزارت مسكن و شهر سازي و با گذشت شاكي ،تعقيب يا اجراءحكم موقوف مي شود

ماده ٢٨- مشاوران املاك نيز بايد طبق اين قانون نسبت به تنظيم قرارداد پيش فروش ساختمان مبادرت نمايند.در غير اينصورت پروانه كسب آنان براي بار اول تا يكسال و براي دوم تا سه سال معلق و بار سوم براي هميشه لغو مي شود.

ماده ٢٩ - به منظور حل وفصل اختلاف طرفين قرارداد پيش فروش ساختمان در انجمن صنفي انبوه سازان استانها هئيتي مركب از يك نفر قاضي با معرفي رئيس كل دادگستري استان و چهاذ نفر كارشناس با معرفي شهرداري و سازمان مسكن و شهر سازي استان و سازمان نظام مهندسي استان  وانجمن صنفي انبوه سازان استان تشكيل مي شود، راي هيات با نظر اكثريت اعضاء صادر مي شود و ظرف ١٠ روز از تاريخ ابلاغ قابل اعتراض در محاكم عمومي دادگستري مي باشد

 

تبصره- راي قطعيت يافته كميسيون ،از طريق اجراء احكام دادگستري مطابق مقررات مربوط به اجراء احكام مدني اجراء شود.

ماده ٣٠ - آيين نامه اجرايي اين قانون ظرف سه ماه از تاريخ تصويب اين قانون توسط وزارت دادگستري با همكاري وزارت مسكن و شهر سازي و وزارت كشور و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور و كانون سراسري انجمن هاي صنفي كارفرمايي انبوه سازان مسكن و ساختمان ايران تهيه و پس از تاييد رئيس قوه قضاييه به تصويب هيات وزيران خواهد رسيد

حسین تولا ,
27 فروردين 1388