چراغ سبزبه عرضه کم‌متراژها

شورای عالی شهرسازی و معماری کشور ممنوعیت تامین پارکینگ به شکل مزاحم برای هسته فرسوده پایتخت را لغو کرد. مطابق با تصمیم جدید نهاد ناظر بر اجرای مصوبات شهرسازی، پس از این در محدوده ۱۲ منطقه فرسوده شهر تهران، ایجاد پارکینگ مزاحم برای پروژه‌های ساختمانی مستقر در پهنه‌‌های مسکونی بلامانع خواهد بود. پیش از این در جریان انحراف‌گیری از ضوابط طرح تفصیلی، مجوز ساخت پارکینگ مزاحم برای پروژه‌های مسکونی از سوی شورای عالی شهرسازی لغو شده بود. کارشناسان بازار مسکن معتقدند این تصمیم یک چراغ سبز جدید به سازندگان برای ساخت واحدهای کوچک‌متراژ در هسته قدیمی پایتخت است. به گزارش «دنیای اقتصاد» با ابلاغ طرح تفصیلی جدید تهران در اردیبهشت ماه ۹۱،  یکی از ضوابط مورد توجه در جریان ساخت وسازهای مسکونی، چگونگی نحوه تامین پارکینگ برای هر واحد مسکونی در پروژه‌های ساختمانی بود. مطابق با بند ۲-۱۲ ضوابط طرح تفصیلی، تامین پارکینگ برای تمامی واحدهای مسکونی، در پهنه سکونت متناسب با اندازه واحد مسکونی تعیین شده به‌طوری که آپارتمان‌های تا ۱۵۰ مترمربع مکلف به تامین یک واحد پارکینگ، بیش از ۱۵۰ متر تا ۲۵۰ مترمربع مکلف به تامین ۲ واحد پارکینگ و بیش از ۲۵۰ مترمربع مکلف به تامین ۳ واحد پارکینگ شدند. در عین حال مطابق با ضوابط تعیین شده، در قالب تبصره ۱۰ بند ۱-۱۲ طرح تفصیلی تهران، «ایجاد پارکینگ مازاد، به‌صورت مزاحم در تمامی پهنه‌ها مجاز شناخته شد.

به این ترتیب، سازنده‌های پروژه‌های مسکونی در تمامی مناطق شهر امکان ایجاد پارکینگ مزاحم را براساس ضوابط و مقررات طرح تفصیلی تهران پیدا کردند. این مجوز به سازنده‌های مسکونی در پایتخت امکان تامین پارکینگ برای تمامی واحدها در پروژه‌های ریزدانه نیز فراهم می‌کرد. با این حال شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در تابستان ۹۳ در جریان انحراف‌گیری از محتوای طرح تفصیلی و شناسایی مغایرت‌های آن با طرح جامع شهر تهران، مجموعه‌ای از مصوبات اولیه طرح تفصیلی را لغو و مصوبات جایگزین را به شهرداری تهران ابلاغ کرد. یکی از تصمیمات جدید شورای عالی شهرسازی مربوط به ضوابط اجرایی تامین پارکینگ مزاحم در چهار پهنه تعریف شده بود. براساس تصمیم شورای عالی شهرسازی دو سال پس از اجرای طرح تفصیلی جدید تهران، اجازه تامین پارکینگ به شکل مزاحم به‌طور کلی در تمامی پهنه‌های شهری ابطال شد.

بررسی‌های انجام شده از تاثیرگذاری این تصمیم بر روند عرضه مسکن در پهنه‌های مسکونی پایتخت طی دو تا سه سال گذشته نشان می‌دهد: از آنجاکه مطابق با ضوابط شهرسازی، تامین یک واحد پارکینگ برای هر واحد مسکونی کمتر از ۱۵۰ مترمربع الزامی شناخته شده، تامین تعداد پارکینگ موردنیاز برای تمامی واحدهای مسکونی در پروژه‌های ساختمانی ریزدانه با مشکلاتی مواجه شد. به این معنا که سازنده‌هایی که در برخی محلات شهری، تمایل به اخذ پروانه ساختمانی برای ساخت واحدهای مسکونی کمتر از ۸۰ مترمربع را داشتند در پروژه‌های ساختمانی که مساحت زمین به اندازه کافی بزرگ نبود و جز زمین‌های ریزدانه محسوب می‌شد، فضای تامین پارکینگ برای تمامی واحدهای مسکونی وجود نداشت. اگرچه سازنده‌ها تا پیش از لغو مجوز احداث پارکینگ مزاحم، امکان جبران کسری پارکینگ در این پروژه‌های مسکونی را از این طریق داشتند، اما با لغو این مجوز، مشکلات متعددی بر سر راه پارکینگ‌های موردنیاز در پروژه‌های مسکونی کوچک‌متراژ به وجود آمد.

برخی کارشناسان بازار مسکن معتقدند مشکلات موجود در مسیر تامین پارکینگ برای پروژه‌های مسکونی ریزدانه سبب شد طی چند سال اخیر، ساخت واحدهای بزرگ‌متراژ تشدید و سرعت عرضه واحدهای کوچک‌متراژ کاهش پیدا کند.

با این حال شورای عالی شهرسازی و معماری کشور پس از پنج سال، در جدیدترین مصوبه خود، موضوع اصلاحات طرح تفصیلی را مجددا در دستور کار خود قرار داد. براین اساس با توجه به مشکلات گزارش شده درخصوص چگونگی تامین پارکینگ در این نوع از پروژه‌های ساختمانی، این شورا در تصمیم اخیر خود مجوز ایجاد پارکینگ مزاحم را در برخی از مناطق شهری مجددا احیا کرد. در مصوبه جدید شورای عالی شهرسازی که به دنبال پیشنهاد شهرداری تهران مبنی بر تجدید نظر در برخی مفاد مصوبات قبلی شورای عالی شهرسازی در ارتباط با اصلاح ضوابط طرح تفصیل در انطباق با طرح جامع اخذ و ابلاغ شده، آمده است: «به منظور ایجاد زمینه تشویق جهت نوسازی بافت‌های هدف بازآفرینی شهری(بافت فرسوده) احداث پارکینگ مزاحم در پهنه‌های مسکونی(R) به‌صورت یک به یک(فقط مزاحم یک واحد) در محدوده‌های هدف(بافت فرسوده) مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایرانمجاز است.» به این ترتیب احداث پارکینگ مزاحم برای تامین تمامی پارکینگ‌های مزاحم یک پروژه مسکونی به شکل محدود در محدوده خاصی از شهر یعنی هسته فرسوده شهر تهران مجاز شناخته شد. پیرو این تصمیم شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، از این پس، هر سازنده‌ای در بافت فرسوده شهر تهران برای تامین تمامی پارکینگ‌های پروژه ساختمانی(هر واحد یک پارکینگ) می‌تواند پارکینگ مزاحم ایجاد کند. پارکینگ مزاحم فضای استاندارد سایر پارکینگ‌ها را ندارد و در مسیر خودروهای سایر واحدها به فضای پارکینگ مجتمع تعبیه می‌شود. به این معنا که دو خودرو پشت سرهم به گونه‌ای پارک می‌شوند که برای خروج یکی از آنها نیاز به خروج دیگری نباشد. سازنده‌های پروژه‌های مسکونی عنوان می‌کنند لغو مجوز احداث پارکینگ مزاحم طی چند سال اخیر منجر به ایجاد یک مانع برای ساخت پروژه‌های مسکونی با تعداد واحد مسکونی کوچک‌متراژ در مناطق مختلف شهری شده بود. نکته مهم آنکه این مانع در محدوده فرسوده شهر تهران که بخش عمده‌ای از پلاک‌ها در گروه پلاک‌های ریزدانه قرار دارند به یک گره کور تبدیل شده بود. چراکه از یکسو مطابق با ضوابط شهرسازی، تامین یک واحد پارکینگ برای واحدهای مسکونی کمتر از ۱۵۰ مترمربع الزامی بود و از سوی دیگر در پلاک‌های ریزدانه که تعداد واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ افزایش پیدا می‌کرد مساحتزمین امکان تامین تمامی واحدهای موردنیاز را برای سازنده‌ها فراهم نمی‌کرد. از این رو برخلاف الگوی تقاضای مسکن(واحدهای کمتر از ۸۰ مترمربع)، عرضه واحدهای بزرگ‌متراژ در محلات مختلف شهری حتی در محدوده بافت فرسوده نیز تشدید شده بود. از این رو این انتظار وجود دارد که این گره کور در مناطق فرسوده شهری با تصمیم جدید شورای عالی شهرسازی که امکان احداث پارکینگ مزاحم براساس آن در مناطق فرسوده پایتخت احیا شده است، باز شود. به این معنا که احیای این مجوز می‌تواند روند ساخت‌وسازهای کوچک‌متراژ در محدوده فرسوده شهر تهران را تسهیل کند و به تبع آن عرضه ساختمان‌های مسکونی به شکل کوچک‌متراژ با قدرت خرید مسکن در این مناطق شهری انطباق بیشتری پیدا کند. مطابق با آخرین آمار، ۳ هزار و ۲۶۸هکتار از مساحت شهر تهران به‌عنوان بافت فرسوده شناخته شده‌اند. مناطق ۷ تا ۱۲ و ۱۴ تا ۱۸ و ۲۰ مناطق فرسوده شهر تهران هستند. برخی کارشناسان بازار مسکن اعتقاد دارند این تصمیم می‌تواند بخشی از شکاف شکل‌گرفته بین جنس عرضه و الگوی تقاضای مسکن درشهر تهران را به تدریج و آهسته حل کند. چراکه در حال حاضر بیش از نیمی از تقاضای خرید مسکن برای واحدهای مسکونی کمتر از ۹۰ مترمربع وجود دارد این در حالی است که بخش زیادی از ساخت‌وسازهای اخیر شکل گرفته در بازار مسکن پایتخت به ساخت واحدهای بزرگ‌متراژ (بیش از ۸۰مترمربع) اختصاص دارد.